激活工改出路 金地深圳山廈舊改轉軌“工業上樓”
觀點網“工業上樓”新政中，對於住宅部分的放寬與讓利，在當下工業監管升級背景下相比工改工路徑更具備優勢，也是金地工改項目本次改道的背後邏輯。
近期，深圳交易集團披露了龍崗區平湖街道山廈工業區城市更新項目交易結果公示，項目已於2024年3月11日完成單一來源談判工作。
從交易結果上看，金地不出意外地繼續負責操盤該舊改項目，中標的成交方案爲回遷廠房物業面積約22.91萬平方米，總價值約爲32.07億元。
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由於工改工項目對資金沉澱量大，且開發週期長、增值空間小，市場容易形成“工改工項目推動難、利潤低”的普遍認知。
統計數據指出，工改工工作週期較長，最短3年，長達5-6年，主要在計劃階段、規劃階段、審批階段工作時間過長。
近年來，深圳舊改規則及政策不斷變化、規則不斷清晰，特別是去年頒佈的工業上樓新政，爲“工改”項目的拖延症開出了一劑良藥。
2023年2月7日，深圳市人民政府印發出臺《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案》（下稱“工業上樓”新政）。合一城市更新集團、合一產業公司董事長羅宇指出，“工業上樓”新政明確城市更新“工業上樓”項目可配建一定比例居住容積（含住宅底商），有效助力盤活存量更新“工改工”項目。
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據觀察，金地於深圳持有的舊改項目，多數以工改項目爲主，且普遍仍處於規劃、計劃階段，短時間無法完成開發變現。
因此，轉軌“工業上樓”既是金地深圳“工改”格局下的首次嘗試，也是當下工改項目有效盤活的主要路徑。
數據來源：合一數據倉，觀點指數整理
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觀點新媒體瞭解到，山廈工業區舊改系金地首個從“工改工”改道至工業上樓的項目，該項目於2015年10月發佈首個計劃公告，彼時規劃擬更新方向爲普通工業、新型產業等功能。
2020年項目進入規劃階段，此時的規劃指標顯示，項目計容建築面積159.12萬平，其中商品房建面6.58萬平方米、公共住宅建面1.02萬平方米、底商900平方米、配套宿舍32.04萬平方米，住宅部分佔總建面24.96%，純商品房部分甚至只佔4.13%的份額。
山廈工業區舊改從計劃到首次規劃階段，用了5年時間，與大多數“工改工”項目的審批流程週期一致，2020年後，項目始終處於規劃階段並沒有新的突破。
在頒發工業上樓新政後，2023年末上述項目也迎來規劃調整，確定了“工業上樓”的轉型路徑，此時距離項目首次列入城市更新計劃已經過去了8年之久。
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公開資料顯示，2023年12月9日，《龍崗區平湖街道山廈工業區城市更新單元計劃調整（草案）》已經龍崗區“工業上樓”項目工作專班2023年第六次審批會議審議通過，確定將原擬更新方向爲普通工業、新型產業等功能，調整爲普通工業、二類居住等功能。
翻閱修改公告後得知，在本次調整中，最大的亮點是項目商品房建面錄得大幅提升，並取消了新型產業用房和創新性產業用房。除此之外，還縮短了項目的建設週期，由原來的四期更改爲二期。
據悉，修改後，山廈工業區舊改計劃商品房建面53.57萬平方米、公共住房1.02萬平方米、普通工業廠房73.12萬平方米、工業配套商業1.2萬平方米，計容總建面約爲153.61萬平方米。其中，純商品房部分有原來的4.13%提升至32.4%。
“工業上樓”新政明確基於保本微利大原則，市場主體可爭取一定比例居住容積。此舉有利於平衡項目整體經濟效益，調動了盤活存量工改工項目的積極性。
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在羅宇的觀察中，新政出臺後，“工改工”改道工業上樓的項目並不在少數。這部分“改道”項目涉及運營困難房企的項目，擬通過“工業上樓”政策走出項目困局。
截至2023年末，工業上樓新政的推出已推動17個城市更新工改項目立項，其中11個項目是由存量城市更新轉軌工業上樓。在轉軌的項目之中，也包括暴雷房企操盤的工改工項目實現激活。
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從項目成功轉化的案例上看，金地最成功的“工改”項目莫過於深圳福田的環灣城。只不過在更新方向上並不是以工業爲主，而是以住宅、商業爲方向。
環灣城項目前身爲金地工業區舊改，於2015年12月列入深圳市城市更新單元計劃第四批計劃，列入計劃的時間稍晚於山廈工業區舊改，但推進速度遠快於後者。
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觀點新媒體瞭解到，相較於“工改工”，“工改住、商”項目變現能力更強、利潤相對更高，是房企佈局深圳舊改所關注的重點，但由於規劃審批環節以及政企在容積率、項目規劃上的博弈，“工改商住”項目週期也會更長。金地工業區舊改從計劃到實施、再到拿證預售歷經8年時間。
去年9月中旬，金地環灣城正式入市，首開實現銷售286套房源，整體去化超7成。項目在沒有啓動轉介的情況下，錄得銷售金額約46.9億元，是彼時深圳既有熱度、也有銷量的項目之一。
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後因金地自身對於現金流的考慮，將該項目所持股權轉給了國資股東。
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反觀“工改工”項目，雖然有着項目週期短的優勢，但銷售流動屬性差，企業要通過持有運營的方式才能取得回報。現金流爲王的當下，“工改工”項目不免遭到開發商的冷處理，甚至放棄開發。
據不完全統計，深圳於近年已有超過10多箇舊改項目公示計劃失效，2023年度更是集中爆發期，失效的項目以“工改工”項目爲多數。舊改項目計劃失效後，相關企業三年內不能再次申報，失效的背後也不排除有企業放棄的因素。
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羅宇指出，“工改工更新升級工業上樓，住宅配套反哺產業，在帶動增量低成本產業空間供應的同時、能夠有效盤活存量工改工項目。”
合一產業運營數據顯示，截至2024年3月17日，深圳共計22個城市更新“工業上樓”項目獲批公示，規劃容積1643.7萬平方米，“工業上樓”產業空間擬新增供應合計超過916.5萬平方米。其中9個是由存量更新轉軌城市更新“工業上樓”，佔比41%，涉及拆除規模249.19萬平方米。
數據來源：合一數據倉
從企業參與情況上看，去年末統計的17個城市更新工業上樓項目中，國企系主導地位，民企偏向參與的定位。
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在羅宇看來，工業上樓參與主體呈現擴大的趨勢，從第二批現有93個試點項目的主體看，民企身影增多，未來應鼓勵更多社會主體參與其中。
與此同時，他還呼籲“工業上樓”參與企業必須從開發邏輯需轉變爲運營邏輯，不能簡單停留在開發邏輯的收租模式，而是實實在在的開發運營新型產業園。
據其介紹，目前深圳“工業上樓”面臨三方面挑戰，即企業、產業上樓意願程度與匹配度；保本微利的原則限制市場活力；短期大量供應所帶來的招商壓力。
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“每年建設2000萬平的巨大供應量，第一批72個、第二批93個項目（還有其他項目正在陸續納入試點），短期內集中供應這麼多體量，將對產業園區市場的招商去化帶來巨大壓力。”羅宇如是指出。
未來，對於工業上樓項目能否可以通過REITs等方式退出，羅宇則表示十分看好，畢竟如此大規模的資金沉澱在重資產裡面不能流動，對資金利用效率、經濟流動都將產生重大影響。
但他也坦言，工業上樓REITs難點的核心還是在於租金，低租金還要確保投資者回報率，必然會限制資產價值。
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